2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施，自此，国有土地上的房屋征收，必须按照市场价补偿。而集体土地上拆迁，目前没有直接的法律依据，主要依据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》国务院通过的房屋拆迁补偿新条例，在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中就土地征收补偿适用问题作出了规定，“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”。
讲课篇
2022世界杯买球拆迁补偿到底是按当地标准还是国家标准呢?实际上这是一个“伪命题”。因为无论是地方标准还是国家标准，根本是不存在的。本期的《京平说拆迁》，由王炳峰律师告诉大家，拆迁补偿按当地标准还是国家标准为什么是个“伪命题”。
首先
无论是国家的法律法规或者是地方政府的地方性法规，都不可能直接规定房屋拆迁的具体标准。我国幅员辽阔，各地经济发展并不均衡，房地产价格也是千差万别，不可能制定出一个合理而具体的价格，在2015年，网络上盛传着这样一个文件，《中央一号文件：农村土地赔偿政策最新版》，该文件当中设有具体的补偿标准，一度成为被拆迁人的救命稻草，可惜的是，这份文件是虚假的，不是说不能达到这样的补偿，而是这个文件没有任何法律效力。
2022世界杯买球其次
无论是地方性法规或者地方政策，都不得与国家法律法规相抵触，只能在国家规定的范围内进行细化。在国家层面，《土地管理法》规定：“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”作为集体土地上的房屋，就属于地上附着物。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”此外，《物权法》第四十二条第三款还规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”
而在地方层面国务院通过的房屋拆迁补偿新条例，例如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》就规定：“拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。”再如《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，由房地产价格评估机构评估确定。”也就是说，地方性法规实际上就是对于国家法律法规的进一步明确，二者并不冲突。
最后
地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案问题，即实践中确实存在的可能规定到多少钱一平的情况。具体到每一起房屋拆迁案件，国家的法律法规或者是地方政府的地方性法规，都不可能直接规定房屋拆迁的具体标准;至于地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案，甚至是评估报告，都并不具有直接的强制力，无论是因为什么原因而征收拆迁，补偿问题都应当由双方协商，而不是直接按照哪个所谓的标准。要坚持一个最根本的原则就是——不能因为征收拆迁而降低被拆迁户原有的生活居住水平。
解疑篇
愚公：请问国有土地上拆迁补偿划拨土地使用权如何计算补偿?
王律师：划拨土地拆迁补偿，按照国有出让土地来计算，只是要扣除土地出让金，即当年划拨的土地如果是出让的话，该付出的土地出让金，因为当年的出让价格比较低，基本上出让和划拨的国有土地补偿差异很小。
无名鱼的天空：维权的最佳时机是何时?
王律师：满足其中之一，就应该提起维权程序：一是村委会、居委会已经开始在居住区公告栏张贴公告，已经确定开始征收;二是虽然没有张贴征收公告，但是已经对被征收人采取逼迫的手段或者是造成生产生活的破坏时;三是已经出现“非法偷拆”和非法强拆的情况。以上三种情况，出现其一，就要请律师介入了，从经验来讲，律师介入越早，越能够掌握案件的主动性，争取合理补偿的效果相对就会越好。
不失本心：农村正房旁边的院子应该怎么补偿?
王律师：首先可以肯定的是，房屋边的院子和空地是一定要补偿的。农村的空地，性质上属于农村集体建设用地，并且建设用地的补偿标�家?哂谂┯玫兀?┯玫氐牟钩ビ蟹?缮系拿魅饭娑ǎ?涂梢宰魑?桓霾握盏谋曜肌�
巧夺天工英雄本色：房屋强拆胜诉之后按照什么标准来补偿?
王律师：这个问题非常专业。(此处有掌声)强拆被确认违法，从法理上来讲，属于侵权行为被确认违法，侵权行为被确认违法，承担的责任方式就是恢复原状，即以前的房子是200平米，回复原状的概念就是重新在原地建起一起同样面积大小的房屋，如果不能恢复，就要赔偿该房屋恢复原状的损失，还包括因为强拆造成的实际损失。如果房屋能够恢复原状或者已经恢复原状了，那么政府想要继续征用这块地的话，就需要政府按照征收的程序来实施，此时就是补偿，补偿就是相当于原值的补偿。
豪哥：我们的集体耕地在04年被市转为国有，没有听证，没有公开，就将570亩耕地征收，村民不知道，今年拆迁村民才知道，该怎么办?
王律师：没有听证、没有要到相关文件，自己的感觉并不能作为政府违法的依据，当下应该马上启动法律调查程序，对征地的整个流程和各种法律手续进行核实，经过核实，确实在给相关部门报送的材料里面存在材料的缺失或者材料的虚假，就要追究相关法律责任。
呦呦：收到的交地通知书，落款的章是新区征地办，不是国土局的章，可以不用理睬吗?
王律师：法律文书，首先考虑的不是盖章的单位是否有相关职责、文书中的内容是否合法，而是该文书是否具有强制力，无论存在哪些法律问题，必须要立即展开法律程序，通过第三方平台来审查，让法律来确认违法，从而抵消这个强制力，要知道行政行为国务院通过的房屋拆迁补偿新条例，一经作出就产生法律效力，明明知道违法国务院通过的房屋拆迁补偿新条例，不通过法律确认是于事无补的，因此，不存在不理不睬的可能性。
拆迁补偿无法设置详尽的规定，是受现实条件所限的，但是无论如何，拆迁降低自己的原有居住水平，如果补偿不合理，要尽快与专业的拆迁律师联系，做到知己知彼，才能百战不殆。最后，祝愿所有的被拆迁人在房屋征收当中，都能得到合理的补偿。
拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定，在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时，对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
房屋征收补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收补偿工作。
目录
我国最新的国有土地拆迁（征收）补偿条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
新条例更加注重民意和社会效果。新条例规定，制定规划国务院通过的房屋拆迁补偿新条例，应当广泛征求社会公众意见。因旧城改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
新条例规定，对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合条件的被征收人除给予补偿外，还要优先给予住房保障。新条例重视对被征收人的补偿，争取使被征收人满意的基础上实施征收，这样就减轻被征收人以往对低补偿拆迁的抵触情绪，减轻征收工作的阻力。
集体土地拆迁
据有关人员透露，最新的集体土地拆迁补偿条例将于2011年第四季度出台。专家称，集体土地拆迁补偿可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
补偿分类
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拆迁补偿大多按照土地性质和房屋的使用用途两种情况来分类。
土地性质分类
国有土地要求
拆迁补偿根据土地性质可以分为国有土地上的房屋拆迁补偿和集体土地上的房屋拆迁补偿两种。
以前，国有土地和集体土地上的房屋征收分别是由《拆迁条例》和《土地管理法》调整。城乡间两种不同的地权，适用两种不同的征收补偿制度。2011年新颁布的《征收条例》适用于城市范围内国有土地上的房屋征收，对于集体土地上的拆迁仍然依据《土地管理法》，这导致了同样是房屋征收与补偿，城镇与农村适用不同的法律法规，造成了立法和执法上的不公平。为了解决城乡实行不同的征收补偿制度的问题，正在修改之中的《土地管理法》，将参照《征收条例》中确立的基本原则，国有集体土地有望实现同价同权。
使用用途分类
拆迁补偿根据房屋用途可以分为住宅房屋拆迁补偿和非住宅房屋拆迁补偿两种。
房屋用途取决于两个方面：一是土地的用途，它决定了房屋用途的走向；二是规划设计的用途，它决定了房屋用途的内容。“住宅”是专供居住的房屋，“商业服务用房”是从事商业和为居民生活服务所用的房屋，二者是两种完全不同用途的房屋。正是房屋的用途区别，其在设计规划上和建筑结构上还有价值产生都有所不同，因此拆迁补偿也有所不同，遂分开处理。
补偿方式
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货币补偿
货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：
市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
产权置换
产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
产权置换分为两种形式：
异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡。
两者相结合的补偿方式
顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。
由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。
咨询解答
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